Tallinncity.ee-s Pro Kapitali vastulause

Kalasadama üks maaomanikest, Pro Kapital, avaldas Tallinncity.ee-s artikli vastusena uudisele Telliskivi seltsi tellitud eksperthinnangutest.

///

"Vastulause: müüdid Kalasadama detailplaneeringu kohta"

Tallinncity.ee 26.06.2014

Autorid: Allan Remmelkoor (AS Pro Kapital Eesti juhatuse liige), Ervin Nurmela

Kohalike seltside, sealhulgas Telliskivi Seltsi tegevus kogukondlike huvide kaitsmisel on üldiselt tänuväärne, vajalik ja põhjendatud. Samas ei saa me nõustuda Telliskivi Seltsi poolt avalikkusele Kalasadama detailplaneeringu osas jagatava kallutatud info avaldamisega.

Telliskivi Selts ja nende üleskutsel ka paljud kohalikud elanikud on aastaid võidelnud Kalasadama detailplaneeringu vastu. Mereäär on juba täna avatud, detailplaneeringuga kavandatu sulgeb elanikele pääsu merele, merele juurdepääs halveneb oluliselt, eraomanike huvi ala täis ehitada läheb vastuolu avalikkuse huviga, avalikkusele jääva ala suurus ei ole piisav, kaob supelrand, promenaad ehitatakse merre jms, on põhilised argumendid mida protestijad kasutavad.

Oleme Kalasadama detailplaneeringu ala ühe eraomaniku Pro Kapitali esindajatena Telliskivi Seltsiga korduvalt kohtunud, et selgitada planeeringulahendusi, paraku tulutult.
Võib tekkida põhjendatud küsimus, miks me ei soovi siis leida detailplaneeringus tasakaalustatud lahendusi, millega ka protestijad rahule jääksid?

Soovime märkida, et detailplaneeringu menetluses on tehtud mitmeid ja olulisi kompromisse. On olnud põhjendatud proteste, mille tulemusel on detailplaneeringut ka täiendatud. Kunagiste protestide tulemusel laiendati avalikku kasutusse minevat ala ja sätestati nõue viia ala hoonestamiseks läbi avalik arhitektuurikonkurss. Lisaks on tehtud mitmeid muid täiendusi. Väidet, et planeeringut on kümne aasta jooksul muutmata kujul menetletud saab seega esitada kas teadmatusest või siis eksitatakse avalikkust teadlikult.

Protestid, mis on jätkuvalt lahendamata, on esitatud kas süvenemata detailplaneeringu lahendustesse või siis kantud mõnest muust eesmärgist. Telliskivi Seltsi esindajad on meile eravestlustes selgelt väljendanud, et seltsi hinnangul tuleks Kalasadama alale kavandada üksnes linnapark ja igasugune hoonestamine rikuks antud ala ainulaadsuse.

Miks arvab aastaid eraomandis olevat ala kasutanud isikute grupp, et neil on tekkinud ootus, et ala jääbki metsikuks tühermaaks, kus maaomaniku nõusolekuta saab korraldada üritusi ja pidada piknikuid? Tekib põhjendatult küsimus, millist arutelu saab pidada olukorras, kus ühe poole huviks on teha kõik selleks, et mingit arengut antud piirkonnas kunagi ei tuleks? Milline on parem tasakaalustatud lahendus eraomandis olevale piirkonnale? Kas parem on ühe isikute grupi naiivne unistus rajada maksumaksja kulul kogu kinnistu ehk suure kaubanduskeskuse suurune park või avalikkusele suunatud, väljaarendatud, aktiivselt toimiv ning turvaline piirkond, kus linnaelanikud saavad jalutada laial rannapromenaadil, tuua oma lapsed kavandatud lasteaeda, külastada rannakohvikuid ja alale kavandatud pargialasid?

Protestijad on väitnud ka seda, et detailplaneeringu menetluses on tehtud üksnes formaalseid kompromisse eraomanike ja avalikkuse huvide vahel, detailplaneeringu lahendus ei vasta jätkuvalt avalikule huvile ja on kantud üksnes eraomanike kasu saamise eesmärkidest.

Lugejad peaksid ise hindama, kas Pro Kapital on eraomanikuna teinud piisavaid kompromisse hea lahenduse leidmiseks või on Kalasadama detailplaneering kantud üksnes eraomaniku kasuahnusest. Hinnangu andmisel tuleks ennast panna ka maaomaniku rolli. Selleks, et lugeja ja ka protestijad saaksid anda teadvustatud hinnangu, lükkame ümber põhilised müüdid, mida Kalasadama detailplaneeringu kohta levitatakse.

Meie kinnistu tänane suurus on 60958 ruutmeetrit. Detailplaneeringu kehtestamisel jääb elamute krundi suuruseks 24 649 ruutmeetrit ning anname linna ja avalikkuse kasutusse kokku ca 25 000 ruutmeetri suuruse ala ehk üle 40 protsendi tänase kinnistu suurusest. Oleme võtnud kohustuse ehitada oma kulul välja avalikku kasutusse mineva Pirita rannapromenaadist laiema Kalasadama rannapromenaadi ja maksumaksja sellesse ei panusta.

Arhitektuursed lahendused nii hoonetele kui ka rannapromenaadile leitakse avaliku arhitektuurikonkursi teel. Seega hirm, et üks eraomanik otsustab oma maitse järgi Tallinnas unikaalse piirkonna hoonestamise, on selgelt põhjendamatu. Kehtiv üldplaneering ei määratle, et antud ala hoonestamiseks tuleks arhitektuurikonkurss korraldada. Seega oleme teinud taaskord kompromissi eesmärgist leida piirkonna hoonestamiseks parim lahendus.

Nõuda arhitektuurikonkursi läbiviimist enne kui detailplaneering määratleb põhimõtted ala hoonestamiseks ei ole põhjendatud. See on olnud ka laia planeerimispraktikat omava Tallinna linna seisukoht. Läbivaieldud ja kehtestatud detailplaneering on selgeks dokumendiks, millega arhitektid oma visioone tehes tulevikus arvestama peavad. Konkursi korraldamine enne kui olulised põhimõtted on läbi vaieldud ja haldusaktiga ka kohustuslikuks muudetud võib kaasa tuua selle, et võidutöö ei vasta linnaelanike ega ka kinnistu omanike ootustele ega anna lõplikku arhitektuurset kvaliteeti.

Mis on parem, kas vaielda avalikkusega läbi tulevase hoonestamise põhimõtted ja need detailplaneeringuga kohustuslikuks muuta või anda ühe unikaalse ala planeerimine sisuliselt võidutöö autorile? Tallinnas on mitmeid näiteid, kus arhitektuurikonkursi korraldamine enne detailplaneeringu kehtestamist on toonud kaasa olukorra, kus detailplaneeringu menetluse käigus selguvad võidutöö puudused ja lõpplahenduseks on oluliselt teine lahendus, kui võitja valimisel eeldati. Samuti on naiivne arvata, et arhitektuurikonkurss toob lahenduse, mis kõigile sh Telliskivi Seltsile meeltmööda on. Nii palju kui on inimesi, on sama palju ka arvamusi. Enne detailplaneeringuga oluliste põhimõtete kehtestamist kulutataks aega ja raha ja lõpptulemus on see, et mõne jaoks ei jäta võidutöö ikka piisavat avalikku ruumi, mõnele ei meeldi võidutöö hooned, mõnele ei meeldi promenaadi lahendus. Jätkatakse protestimist ja uue konkurssi nõudmist ja nii lõpmatuseni.

Palju poleemikat on tekitanud ka Kalasadamas oleva liivaranna saatus. Protestijad on nõudnud, et detailplaneeringuga nähtaks ette supelrand, kuna kohalikud elanikud on avastanud kodulähedase supluskoha ja ei soovi selle kadumist. «Ainus supelrand Kesklinnas» on protestijate argument. Tallinna linn on selgitanud, et supelranna kavandamine ei ole võimalik, kuna piirkond asub reovee avariiväljalasu ja sademetevee väljalasu sanitaartsoonis ning ala ei vasta seega suplusveele ja supelrannale kehtestatud nõuetele. Seaduseandja poolt inimeste tervise kaitseks kehtestatud nõuded ei ole protestijaid veennud. Soovist protestijatele vastu tulla, on detailplaneeringus sätestatud, et arhitektuurikonkursi ülesandeks on leida vee ja maa kokkupuutele lahendused so. rannajoone iseloom- kaldakindlustused, lauge looduslik või liivarand, astmestikud, istumiskohad jne. Ujumine on ja jääb selles piirkonnas mitteametlikuks. Ametlikku supelranda Kalasadamas ei ole ja tervisekaitse nõuete tõttu ei saa ka kunagi olema. Sellele vaatamata levitatakse jätkuvalt jutte, kuidas Kalasadama supelrand arenduse tulemusena kaob.

Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringu kohaselt on Pro Kapitali kinnistu lubatud täisehitusprotsent 50 protsenti ja nõutav haljastuse protsent 20 protsenti. Detailplaneeringu alusel on meie omandusse jääva elamute krundi lubatud täisehituse suuruseks 35 protsenti ja haljastuse suuruseks 28 protsenti. Seda arvestades jääb arusaamatuks, kuidas jõudis Telliskivi Seltsi poolt palgatud ekspert järeldusele, et detailplaneering kasvatab üldplaneeringuga ettenähtud elamumaa kahekordseks. Alati võib kontekstist välja rebida mõne üksiku üldplaneeringu joonise ja sellele oma väited rajada. Märgitu ei muuda aga üldplaneeringus selgelt lubatud täisehitusprotsenti ja fakti, et koostatud detailplaneering näeb ette mahuliselt oluliselt väiksema lahenduse. Samas on elamumaa ala kahekordseks kasvatamise argument avalikkuse silmis kõlav, lubab saata pressiteateid ja aitab jätta muljet eraomanike kasuahnusest. Fakt on aga see, et detailplaneeringu järgi on täisehitus väiksem kui kehtiv üldplaneering lubaks. Maksimaalne hoonestusalune pind kavandataval elamumaa krundil on arvestades lubatud täisehituse protsenti 8627 ruutmeetrit. See moodustab üksnes 14 protsenti tänase krundi suurusest. Rääkida ala ebamõistlikust täisehitamisest on selgelt põhjendamatu ja avalikkust eksitav.

Väide, et avaliku ruumi laiuseks tuleb vaid 11 meetrit, on otsitud ja ei ole ka oma sisult õige. Detailplaneering näeb ette, et avaliku promenaadi laius on minimaalselt 25 meetrit veepiirist. Kui arhitektuurikonkursi lahenduse tulemusena merd täidetakse, siis jääb rannapromenaad selle võrra veelgi laiem. Seadusejärgne kallasrada on 10 meetrit. Kuna täna on tegemist juriidiliselt sadama territooriumiga, siis puudub seadusejärgne kallasrada sootuks. Väide, et mereäär on juba avatud ei ole seega õige. Me ei ole otsinud protestijatega konflikti, vaid soovinud mõistlikku dialoogi. Detailplaneering, nagu ka sõlmimisel olev kasutusõiguse leping linnaga, loovad selge õigusliku aluse linnaelanikel mereääre kvaliteetseks kasutamiseks. Olukorras, kus seadusejärgne kallasrada on 10 meetrit ja näiteks Pirita tee rannapromenaad on koos haljasalaga ca 20 meetri laiune, on vastutustundetu väita, et minimaalselt 25 meetrine ja kohati ka oluliselt laiem eraomaniku kulul rajatav Kalasadama promenaad ei ole piisav ja riivab avalikkuse huvisid.

Alusetud protestid on kahjuks pidurdanud Tallinna unikaalse piirkonna arengut. Detailplaneeringu kehtestamisel anname oma tänasest kinnistust avalikku kasutusse üle 40 protsendi, korraldame ala hoonestamiseks avaliku arhitektuurikonkursi, hoonestame allesjääva ala oluliselt väiksemas ulatuses kui üldplaneering seda lubaks ja ehitame linnaelanikele välja ka rannapromenaadi, mis tagab erinevalt tänasest tühermaast kvaliteetse juurdepääsu merele ja seda oluliselt laiemas ulatuses kui seadusega nõutud. Kui protestijad leiavad, et maaomanikud ei ole teinud piisavalt, siis tuleks esitada küsimus, mis on protestijate tegelik eesmärk. Loodame, et esitatud selgitused ärgitavad protestijaid mõtlema, kas protestile allkirja andmine on toimunud süvenenult, tutvudes lahendustega ja kaaludes kõiki detailplaneeringuga seotud asjaolusid. Protestijatel ei ole vaja karta linnaelanikele mere kvaliteetse avamise vastu tehtud otsuse muutmist, otsuseid on võimalik alati muuta ja ka proteste tagasi võtta.